根据热力学第二定律，物质的发展就是发现产生熵的体系，并且在发现新的消耗体系后快速复制这个存在进行“最有效”的制造熵的循环。一切物质基本都按照这个定律在出现、繁衍和消散，我们人类也是如此。从这个角度回归人口发展的基本理论就好理解的多，为什么每一个历史上的文明从出现到繁荣到衰退都几乎遵循着同一条的人口置换率路径，即一开始人口置换率超高，说白了就是大量的繁衍，请注意大量繁衍的出现本身也意味着肯定目前这个种族存在这样繁衍的物质和文化基础，在此基础上文明在后面20-30年间开始进入自己的繁盛期，但在进入繁盛期一些年代后，因为各种原因，主要也是因为文化的进步、物质的丰富以及成本的上升等，生育率开始下降并低于人口置换率（约为2.1），再过些年代之后，这个文明几乎就必然的退出了最繁盛的世界文明阶段。其实这也是与热力学第二定律相符合的，当文明发现了最有效的体制，可以大量复制自身制造熵的存在时，这个体系就会获得繁盛，但偏离了热力学最有效制造熵的内部结构后，其自身复制的能力也必然下降，同时整个体系开始萎缩。讲这么一段，是为了继续下面的讨论，中国的房地产行业的现状和未来。在《人口、地产和大学》里面我已经隐性的说明了，现在中国的地产行业进入了存量时代，即现在海平面上涨速度停滞了，或者至少是远远没有那么快了。那就是说，现在的海水只能最多就淹没这么大的面积了，市场自然就是经济学家所说的存量市场了。这是为什么呢？我在很多时候已经提到过，恰恰也是因为人口的历史路径和结构。
在新中国建国之后到50年代左右吧，从甲午海战开始到八年抗战及内战结果之后，建国后中国的人口结构处于一种特别不合理，且劳动力严重不足的状态，于是在国家的号召下，开始了轰轰烈烈的“光荣母亲”运动，生育率飙升，如果是80后看看你有多少个叔叔姑妈就知道了。直到70年代，大陆发现自己一下子人口翻了几倍成了近10亿人口的大国，经济完全跟不上了，于是在70年代开始推行计划生育政策，82年定为基本国策，01年成了法律。请记住，这阶段开始数，就是我们熟知的60后、70后、80后和90后。为什么要强调这个，我们来继续排列时间关系。我们把逐渐退出历史舞台的50后索性抛开来看，到60后出生的时点，中国的人口在建国后已经大幅翻番到了不得不推出世界唯一的计划生育政策的程度了；70后在计划生育开始推广的时候开始出现，这时候也不是完全实行的，还是能多生几个的；80后就是我们这一代，到这一代基本上除了农村，城镇出生的往往基本就完全是真的独生子女了；到了90后几乎连农村都大面积的成为了独生子女。
那么我们再看地产发展的进程，商品房这个东西直到90年代末期才开始真正发展起来，直到98年总理推行房改之后，房子才真正作为商品开始进入了市场开发阶段，要盖房子你也得盖个2-3年吧，这样就已经来到新千年。根据人口的走势，也就是从60后这代出生开始，理应在75年到80年带来的对房子的刚需，被压抑到了2000年才开始释放（虽然有单位分配房，但住过的都知道，你不得不面对改需）。70后们在85年或者90年就应该出现的对住房的刚需，也被压抑到了2000年，而这时候80后正好在2000附近刚需开始逐步进入需求期。也就是说在三个“十年断代”中的人口住房需求，从2000年开始被集中释放，释放的效果，可怕么？凶残么？大家都是看到的了。何况这里面还有中国经济在改革开放后大幅上涨人民持有的可购房货币及信贷的急速增长的原因，但归根到底最核心的是三代玩家同时入场，瞬间挤爆了市场需求。更不用我帮你去提一下，60后、70后很多要为你这个80后买房，60、70、80后可能要一起为你的95后、00年后、10后的小孩先备买一两套“学区房”。中国房价的爆发式增涨，在这个事实性的逻辑体系下，并不那么令人匪夷所思。
如果这么解释你对暴涨并不难以理解，那么后续的发展解释起来也就简单一点了。到了今天，中国的人口低于人口置换率2.1已经很多年了，事实上最近的数据是在1.6，也许你觉得不是计划生育么，超过1这么很高了，但其实这在历史上看都是一个极其低的水平。人口置换率维持这么多年的低水平，在相应的时延到达的时候，我国面对的人口老龄化和劳动力问题会极端严重，这也是为什么01年刚被纳入法律的计划生育在最近两年直接击穿到了可以二胎，现在甚至提出可以三胎的问题。
简单来说，就是再过5-10年，我们面对的年代应该就完全是“计划生育太阳光”下的世界（如果不太好理解，可以这么去想，太阳光到地球要8分钟时间，人口出生状态的结构出现效应可能需要15-20年的时间），更严重的是，我们中国有未雨绸缪的优良传统，也就是说，这一批人口光线出现的时候，其实60、70、80后已经准备好了“多余”的房子，也就是说，将要被淹没的土地的上早就被人用海水盖住了，不知道这到底应该用怎样的一种心情去看待。
说到这里，地产市场已经进入或者至少不远的未来会进入存量市场的逻辑应该已经说明白了。《人口、地产和大学》中我所惊叹的中国政府的通过“落户”、逼退返乡和大学录取率的调节来将中国人口进行新的一轮移动确实也是一个让我比较惊叹的操作，也许这真的能够让中国的地产市场实现至少没那么难看的着陆。
但新的问题还是存在，那就是几乎每一轮长经济繁荣期，都是以通胀的激烈破灭结束的，具体例子就不举了，各位在各类经济危机历史书上都能看到，往往巨大的经济危机之前都是历史上特别漫长的一段繁荣期。为什么这么说必须是这样结束，因为我认为通胀是不会自然消弭的，它只会从一个行业转到另一个行业，直至经济整体彻底崩盘，也许这不太马克思主义，但这个问题基于一个非常深刻的底层逻辑，就是政府和人性，政府绝对不是一个“自律”的存在，对此不用多分析也不是我们的主题。不论任何国家任何文化，执政党为了自己执政期间的支持率和连任，势必是“超量”进行经济刺激的，无论是财政还是货币政策，什么是超量，因为只有超量了，你才叫刺激，这是个最简单到不行的逻辑，就像一个人你青春期正常你也会长个子，你妈整天为你吃钙片就是为了让你超量长（可能原因是你妈不满意你爸的身高）。所以在超量刺激的情况下，自然就是存在通胀，因为大部分时间里面你的经济增长率是达不到你的刺激力度的，或者说本来就不可能达到，如果达到了，你还谈什么“刺激”？所以通胀无法在这种政治和人性的基础上消弭，或许只有马克斯说的特别“自律”的为了全宇宙最完美的一切而努力的执政党才可能了。正因为如此，在经济实际增长率和通胀的倒挂之下，只有通过一次迅速、猛烈、让部分人心碎的经济崩盘，才能快速消灭之前多年积累的通胀，让经济调整到“累积刺激量”略低于“累积增长量”的阶段之后，经济会开始复苏即恢复到正常发展阶段，这也是为什么这段时期会出现类似New Deal之类的“让历史满意”的刺激政策，因为调整往往是过量的。
最后说一说基于热力学第二定律衍生的问题，我认为人类控制人口是不符合宇宙基本价值体系的，因为如果你能控制好人口，根据这个逻辑，最后的结果应该是人类日益缩小最后灭亡。我们来看看为什么这么说的路径，如果你真的控制好了人口，比如像Thanos那样弄死你一半的人，短期内人类的日子也许会更加富足，可是问题是，那人类还有足够的动力去向上下左右发展么？如果不是中国人多到吃不饱饭，会出现袁隆平这样的科技进步么？如果人类要向全宇宙发展，现在的人口数量根本就不够支撑在新的星球开始进行人类置换循环。这还能一直分析下去，但不管如何，我认为人类作为一个整体，不应该刻意限制人口数量，在临界点到来的时候，自然会有相应的突破，如果没有，上文中的“剧烈调整”也会在人类存在数量层面到来，人类社会来调整回到早先的一个阶段，然后重新开始发展直到再次碰到相应的临界点，并尝试此次是否可以突破。这才应该是物质宇宙发展的常规路径，人无法主动规避宇宙定律来躲避临界点，人只能尝试在自己这一代临界点到来时做的更好。
当然，房地产商们也是如此。